Inhaber

Eine Eigentümerin verkaufte am 17. Juni 2019 ihre Liegenschaft in Graubünden, die sie am 26. November 2010 erworben hatte. Die Verkäuferin machte für die Grundstückgewinnsteuer einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung geltend, weil sie an einem anderen Ort im Jahr 2018 aus dem Nachlass ihrer Mutter ein Wohnhaus erworben hatte und dorthin umzog. Bis dahin war die Veräusserin in der früheren Familienwohnung an diesem anderen Ort gemeldet, wo sie auch ihre Steuererklärungen einreichte.

Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden verweigerte die Ersatzbeschaffung, weil die Verkäuferin ihren Wohnsitz nicht am Ort der verkauften Liegenschaft, sondern stets am Ort der erworbenen Liegenschaft gehabt habe. Die Beschwerdeführerin brachte vor Bundesgericht zwar einige gewichtige Anhaltspunkte für einen Wohnsitz am Ort der verkauften Liegenschaft vor. Nachdem die Beschwerdeführerin die Steuererklärungen indes stets am anderen Ort eingereicht hatte, verhält sie sich widersprüchlich, wenn sie nunmehr im Rahmen der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer geltend macht, in Wahrheit in all den Jahren die ganze Zeit ihren Wohnsitz am Ort der verkauften Liegenschaft gehabt zu haben.

Eine Mutter verkaufte ihr Wohnhaus an ihre Tochter unter Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen Wohnrechts. Der Kaufpreis von Fr. 645'000.-- wurde im Umfang von Fr. 85'400.-- mit dem Kapitalwert des Wohnrechts verrechnet. Die Kantonale Steuerverwaltung Graubünden legte der Grundstückgewinnsteuer einen Erlös von Fr. 645‘000.-- zugrunde, unter Einschluss des kapitalisierten Wohnrechts als weitere Leistung der Käuferin, was vom Verwaltungsgericht bestätigt wurde.

Wie schon im kantonalen Verfahren beantragte die Veräusserin vor Bundesgericht, für die Grundstückgewinnsteuer auf einen Erlös von Fr. 559‘000.-- für den Verkauf des mit einem Wohnrecht belasteten Wohnhauses abzustellen. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, weil die Kantone gemäss Steuerharmonisierungsgesetz einen Gestaltungspielraum haben, ob sie den Barwert einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zu einer weiteren Leistung der Erwerberin und damit zum Bestandteil des Erlöses erklären.

Ein Steuerpflichtiger verlegte seinen Wohnsitz am 1. April 2013 von A. nach B., wo er am 8. November 2011 eine 4 1/2-Zimmerwohnung erworben hatte. Am 1. Dezember 2013 meldete er seinen Wohnsitz nach C. um, wo er bei seiner Lebenspartnerin wohnte. Am 27. Februar 2014 erwarb er eine Liegenschaft in D. und verlegte am 1. April 2014 seinen Wohnsitz dorthin. Am 19. März 2014 verkaufte er die 4 1/2-Zimmerwohnung und machte hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum geltend, was die Aargauer Steuerbehörde verweigerte, weil er die Wohnung nicht dauernd als (Erst-)Wohnsitz genutzt hatte.

Das Bundesgericht schützt diesen Entscheid: Die Wohnsitznahme in C. stand nicht in Zusammenhang damit, dass das neue Eigenheim in D. noch nicht bezugsbereit war oder dass an einem neuen Arbeitsort bzw. der Nähe eines solchen zunächst eine Wohnung bezogen werden musste, bis das Ersatzobjekt bezugsbereit wäre. Schön früher nutzte er die Wohnung in B.  nach ihrem Erwerb für lange Zeit nur als Zweitwohnung. Mit der Weiternutzung als Zweitwohnung, nachdem schon ursprünglich diese Nutzungsart im Vordergrund stand, sind die Voraussetzungen von Art. 12 Abs. 3 lit. e nicht erfüllt.

Bei der Ermittlung Grundstückgewinnsteuer stellte die luzernische Steuerbehörde anstelle des historischen Erwerbspreises auf den Ersatzwert ab, der gemäss Luzerner Steuergesetz ausgehend vom Katasterwert vor 30 Jahren auf Fr. 125'000.-- festgesetzt wurde. Demgegenüber wollte die Veräusserin des Grundstücks aus dem Bundesrecht ableiten, dass anstelle des kantonalen Katasterwerts der (ihrer Ansicht nach viel höhere) Verkehrswert als Ersatzwert für den Erwerbspreis bei der Grundstückgewinnsteuer zu gelten habe, was zu einem deutlich kleineren Grundstückgewinn führt.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Der Bundesgesetzgeber macht keine Vorgaben, wie die Kantone den Ersatzwert zu definieren haben. Namentlich gibt es keine bundesrechtliche Pflicht  zur Verkehrswertberechnung.

Eine Gesellschaft betrieb in eigenen Liegenschaften ein Wohn- und Gesundheitszentrum für pflegebedürftige und betagte Personen. Die beiden Aktionäre, ein Ehepaar, veräusserten die Aktien der Gesellschaft an eine andere Gesellschaft zum Preis von Fr. 4'429'730.--. Am gleichen Tag schloss die Käufergesellschaft mit einer weiteren Gesellschaft einen Vertrag ab, wonach diese den Betrieb des Wohn- und Pflegeheims für einen Preis von Fr. 2'500'000.-- übernimmt. Die Kantonale Steuerverwaltung Thurgau und die kantonalen Gerichte erblickten darin den Verkauf der Aktien an einer reinen Immobiliengesellschaft und damit eine wirtschaftliche Handänderung, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegt.

Vor dem Bundesgericht machen die Eheleute erfolgreich geltend, dass sie die Aktien an einer Betriebsgesellschaft veräusserten. Die Übertragung der Aktien erstreckte sich – wirtschaftlich betrachtet – in der Gesamtheit auch auf den Betrieb des Wohn- und Pflegeheims. Dass die Erwerberin selbst einzig an der Liegenschaft interessiert war und mit der Vermietung der Liegenschaft an einen Dritten erfolgreich eine neue organisatorische Lösung anstrebte, ändert nichts daran, dass wirtschaftlich betrachtet ein funktionierender Betrieb veräussert wurde, der tatsächlich auch (durch einen neuen Rechtsträger) weiter betrieben wird.